حاسبة التمويل العقاري 2026

المرابحة: يشتري البنك العقار ويبيعه لك بسعر أعلى يشمل هامش ربح معلوم، وتسدد على أقساط ثابتة. الإجارة: يشتري البنك العقار ويؤجره لك مع وعد بالتمليك في نهاية مدة العقد، والأقساط تمثل إيجاراً. التورّق: يشتري البنك سلعة (عادة معادن) ويبيعها لك بالأجل، ثم تُباع السلعة في السوق نقداً وتحصل على المبلغ لشراء العقار. المرابحة هي الأكثر شيوعاً في السعودية لشفافية التكلفة الإجمالية.

حسب أنظمة البنك المركزي السعودي (ساما): المسكن الأول عبر برنامج سكني يتطلب دفعة أولى لا تقل عن 10% من قيمة العقار. المسكن الثاني أو الاستثماري يتطلب دفعة أولى لا تقل عن 30%. بعض البنوك قد تطلب نسباً أعلى حسب الملف الائتماني للعميل. الدفعة الأولى الأعلى تعني هامش ربح أقل وأقساط شهرية أخف.

صندوق التنمية العقارية هو جهة حكومية تقدم دعماً سكنياً للمواطنين السعوديين المستحقين. يدعم الصندوق بين 35% و100% من هامش الربح (الفائدة) على التمويل العقاري حسب دخل المستفيد، بحد أقصى 500,000 ريال للتمويل المدعوم. كلما انخفض الراتب زادت نسبة الدعم. يُقدَّم الدعم عبر منصة سكني بالشراكة مع البنوك وشركات التمويل المعتمدة.

الحد الأقصى لمدة التمويل العقاري هو 30 سنة (360 شهراً) وفق أنظمة البنك المركزي السعودي. شرط أساسي: يجب ألا يتجاوز عمر المقترض 70 سنة عند نهاية مدة التمويل. مثال: إذا كان عمرك 45 سنة، فأقصى مدة تمويل متاحة لك هي 25 سنة. المدة الأطول تقلل القسط الشهري لكنها تزيد إجمالي تكلفة التمويل.

نسبة عبء الدين (Debt Burden Ratio) هي الحد الأقصى الذي يمكن اقتطاعه من الراتب لسداد جميع الالتزامات الشهرية (تمويل عقاري + سيارة + بطاقات ائتمان + غيرها). للقطاع الخاص والعسكري: حتى 55% من الراتب. للقطاع الحكومي: قد تصل إلى 65% من الراتب حسب البنك. للمتقاعدين: عادة 33-45%. هذا يعني أن القسط الشهري لكل التزاماتك لا يجب أن يتجاوز هذه النسبة.

نعم، يحق لك السداد المبكر في أي وقت وفق أنظمة البنك المركزي السعودي. رسوم السداد المبكر: أجر 3 أشهر من هامش الربح المتبقي أو هامش ربح المدة المتبقية (أيهما أقل). بعض البنوك تقدم عروضاً بدون رسوم سداد مبكر كميزة تنافسية. يُنصح بمراجعة عقد التمويل بعناية قبل التوقيع لمعرفة شروط السداد المبكر.

رسوم التقييم العقاري: بين 1,500 و3,000 ريال تقريباً، تُدفع لمقيّم عقاري معتمد من الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين (تقييم). التأمين التعاوني: إلزامي ويشمل تأمين على الحياة والعجز الكلي (يحمي البنك والورثة)، وتأمين على العقار ضد الحريق والكوارث. التكلفة تتراوح بين 0.5% و1.5% من مبلغ التمويل سنوياً. بعض البنوك تضيفها للقسط الشهري.

نعم، تقدم معظم البنوك وشركات التمويل منتج البناء الذاتي. يتم صرف التمويل على دفعات حسب مراحل البناء (عادة 3-5 دفعات). يشترط تقديم رخصة بناء سارية ومخططات معتمدة. بعض الجهات تموّل شراء الأرض والبناء معاً. صندوق التنمية العقارية يدعم البناء الذاتي أيضاً ضمن برنامج سكني بنفس شروط الدعم.

في التمويل بهامش ربح متغير، يرتبط القسط بمعدل السايبور (SAIBOR) وهو سعر الإقراض بين البنوك السعودية. عند ارتفاع السايبور يزداد القسط، وعند انخفاضه يقل. عادة يكون الهامش = السايبور + نسبة ثابتة (مثلاً سايبور + 2%). بعض العقود تضع حداً أعلى (Cap) للحماية من الارتفاعات الكبيرة. التمويل بهامش ثابت أغلى في البداية لكنه أكثر استقراراً واطمئناناً.

التمويل المدعوم: تتحمل الدولة عبر صندوق التنمية العقارية جزءاً أو كل هامش الربح (35-100% حسب الراتب). الحد الأقصى 500,000 ريال. مخصص للمسكن الأول فقط وللمواطنين السعوديين المستحقين. التمويل غير المدعوم: يتحمل المقترض كامل هامش الربح. متاح لأي عقار (سكني أو استثماري) ولمبالغ أعلى. الفرق في التكلفة قد يصل لمئات الآلاف من الريالات على مدة التمويل الكاملة.

نعم، يمكنك نقل التمويل العقاري من بنك لآخر عبر ما يُعرف بإعادة التمويل (Refinancing). الأسباب الشائعة: الحصول على هامش ربح أقل، تغيير من متغير لثابت، تمديد المدة لتخفيف القسط. يتطلب النقل: موافقة البنك الجديد، تقييم جديد للعقار، وسداد أي رسوم إدارية. بعض البنوك تتحمل رسوم النقل كحافز لجذب العملاء. تأكد أن الوفر الفعلي يفوق تكاليف النقل.

الشروط الأساسية في معظم البنوك السعودية: الجنسية السعودية (بعض المنتجات متاحة للمقيمين). العمر بين 20 و70 سنة عند التقديم. حد أدنى للراتب 4,000 ريال شهرياً (بعض البنوك تشترط 5,000+). مدة عمل لا تقل عن 6 أشهر لدى جهة العمل الحالية (سنة لبعض البنوك). تحويل الراتب للبنك المموّل. سجل ائتماني نظيف (لا تعثرات في سمة). قد تختلف الشروط بين البنوك وشركات التمويل.

قارن بين البنوك في النقاط التالية: معدل هامش الربح السنوي (APR) وليس فقط القسط الشهري. نوع الهامش (ثابت أو متغير) وأيهما أنسب لوضعك. رسوم السداد المبكر والرسوم الإدارية. مرونة تأجيل الأقساط عند الحاجة. جودة خدمة العملاء وسرعة الإجراءات. استخدم حاسبة التمويل العقاري لمقارنة التكلفة الإجمالية بين العروض المختلفة.